door: De Hypotheekshop (DHS, onderdeel van Ingage Franchise)
Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben invloed op de keuze die consumenten maken voor een hypotheekproduct. De voorkeur voor bepaalde hypotheekvoorwaarden verandert daarom in de tijd. Figuur 1 geeft de belangrijkste veranderingen in hypotheekvoorwaarden in het tweede kwartaal van 2024 weer.
Figuur 1 Verschuivingen in hypotheekvoorwaarden ten opzichte van het voorlaatste kwartaal op basis van de adviessoftware van De Hypotheekshop-adviseurs, tweede kwartaal 2024.
|
Nr. |
%-punt |
Grootste stijgers |
%-punt |
Grootste dalers |
|
1. |
+0,6% |
Is een verhuis-/meeneemregeling van toepassing? |
-1,2% |
Geldt er dagrente? (= laagste van rente in rente-aanbod en rente op passeerdatum) |
|
2. |
+0,6% |
Welk deel van de lening mag jaarlijks vergoedingsvrij / boetevrij worden afgelost? |
-0,7% |
Is een desktoptaxatie acceptabel? |
|
3. |
+0,5% |
Wat is de geldigheid van het renteaanbod en de bindende offerte? (verlenging, bereidstelling, annulering) |
-0,6% |
Wat is de maximale overbrugging indien de woning nog NIET is verkocht? |
|
4. |
+0,4% |
Is een digitale handtekening toegestaan op documenten? (rentevoorstel, offerte, koopakte) |
-0,4% |
Hoe wordt een studieschuld bij DUO getoetst? |
|
5. |
+0,2% |
Is een minimaal energielabel vereist? |
-0,3% |
Wordt de risicoklasse tussentijds aangepast op basis van een aantoonbaar hogere marktwaarde? |
Bron: De Hypotheekshop, 2024
Aantrekken woningmarkt
In de eerste helft van 2024 is de Nederlandse woningmarkt aanzienlijk gegroeid, vooral voor starters en nieuwbouwwoningen. Doorstromers laten na een terugval in 2023 ook een flinke stijging zien. Bestaande woningeigenaren verhogen daarnaast momenteel hun hypotheek -mede door de krappe woningmarkt- vaak voor verbouwing of verduurzaming. Dit is de reden dat voorwaarden zoals de verhuisregeling, offertegeldigheid en boetevrij aflossen in populariteit zijn toegenomen bij hypotheken.
Energielabel / DUO
Jaarlijks gaan per 1 januari de nieuwe leennormen in. Naast de hogere NHG-grens (435.000 euro) en verhoogde startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting (510.000 euro), trokken dit jaar met name de verruiming voor alleenstaanden en de invloed van de hoogte van het energielabel op de leencapaciteit de aandacht. De laatste zorgde voor een toename van kopers die verduurzamende maatregelen meefinancieren, al daalt dit percentage recent weer iets door de onzekerheid over zonnepanelen en warmtepompen. Als gevolg van de gegroeide aandacht voor verduurzaming, zijn er zelfs twee geldverstrekkers die alleen nog woningen met minimaal energielabel C willen financieren.
Vanaf dit jaar gelden er nieuwe regels voor het meenemen van een studieschuld in de berekening voor de maximale hypotheek en wordt er gerekend met de daadwerkelijke maandlast. Hoewel dit op het oog helder lijkt, zien we in de praktijk dat er onderscheid is tussen een maandbedrag op basis van hun draagkracht en de werkelijke last die betaald moet worden. Aanbieders hanteren verschillende berekeningswijzen, waardoor de situatie er voor kopers met een studieschuld niet duidelijker op is geworden.
Digitalisering
Door de regelgeving rond hypotheekadvies en -bemiddeling is vernieuwing in het aanvraagproces moeilijk. Een succesvol voorbeeld is het aanvragen en aanleveren van documenten via HDN. Ook de Inkomensbepaling Loondienst (IBL), waarbij het UWV Verzekeringsbericht in plaats van de werkgeversverklaring wordt gebruikt, is breed geaccepteerd. De volgende stap kan het gebruik van de digitale handtekening zijn voor rentevoorstellen, offertes of koopaktes. De acceptatie hiervan hangt echter af van het beleid van de geldverstrekker en verschilt per aanbieder. Het varieert ook voor welke documenten een digitale handtekening wordt geaccepteerd.
Uitgelicht: aanpassing hypotheekvoorwaarden aan de woningmarkt
Met ongeveer veertig geldverstrekkers blijft de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt groot. Het gaat daarbij niet alleen om de hoogte van de hypotheekrente, maar ook om het bieden van gunstige productvoorwaarden. In de afgelopen jaren hebben aanbieders steeds sneller ingespeeld op de veranderende woningmarkt, waardoor bijna maandelijks aanpassingen worden doorgevoerd. Een veelgebruikte manier om concurrerend te blijven, is het aanpassen van de hoogte van het overbruggingskrediet en de periode waarover dubbele lasten moeten worden aangetoond. Nu de huizenprijzen weer sterk stijgen en het woningaanbod beperkt blijft, verhogen geldverstrekkers de maximale overbrugging naar 95%-100%. De periode waarover dubbele lasten moeten worden aangetoond, wordt verkort naar 6-12 maanden. In 2022-2023 werden deze voorwaarden juist in omgekeerde richting aangepast, toen de hypotheekrente hard opliep en de huizenprijzen daalden.
Naast overbrugging en dubbele lasten worden momenteel ook andere voorwaarden aangepast. De geldigheid van het bindend hypotheekaanbod wordt soms verlengd om klanten meer flexibiliteit te bieden bij de aankoop van een nieuwbouwwoning, gezien de vaak onzekere passeerdatum. Dit voorkomt dat klanten onder druk komen te staan bij bouwvertragingen of onvoldoende verkochte woningen. Daarnaast verlengen geldverstrekkers de duur van een bouwdepot en de periode waarover een rentevergoeding wordt gegeven, omdat de gemiddelde verbouwing of bouw van een nieuwbouwwoning langer duurt. Tot slot zijn er aanbieders die de maximale verstrekking verhogen naar ongeveer een miljoen euro, inclusief de oude en nieuwe hypotheek, maar zonder de tijdelijke overbruggingsfinanciering. Dit laatste is een reactie op de gestegen woningwaarden.