De koopwoningmarkt lijkt toch wel langzamerhand in een andere conjuncturele fase terecht te komen. Het aantal transacties van woningen is namelijk zowel op de nieuwbouwmarkt als in de bestaande woningvoorraad duidelijk aan het afnemen sinds eind 2020. Het aantal verkopen, zoals de NVM dat registreert op het moment van de koopovereenkomst, ligt in 2021 al bijna 20% lager dan in het jaar daarvoor. In 2021 hebben we wel record prijsstijgingen gekend op de koopwoningmarkt, waaruit geconcludeerd kan worden dat er meer dan voldoende vraag naar koopwoningen is; zeker omdat de huursector voor de meesten ook geen soelaas biedt. Waarom wordt er dan minder verhuisd?
De belangrijkste oorzaak ligt tot nu toe aan de aanbodkant. Terwijl het Ministerie van VRO en de bouwsector roepen, dat er 100.000 woningen per jaar toegevoegd dienen te worden aan de woningvoorraad, registreert het CBS de laatste twee jaar juist een daling van de nieuwbouwproductie tot circa 68.800 woningen in 2021. Ook het aantal woningen dat door transformatie aan de woningvoorraad is toegevoegd in 2021, daalde met 20%. Minder aanbod van nieuwbouwwoningen betekent niet alleen minder transacties op de nieuwbouwmarkt, maar leidt ook tot een stagnatie van de doorstroming vanuit de bestaande woningvoorraad. Als gevolg daarvan is dan ook weer het aanbod van bestaande koopwoningen fors terug gelopen, waarmee de belangrijkste reden voor de daling van het aantal transacties in de bestaande woningvoorraad is gegeven.
Het gebrek aan passend woningaanbod en de inmiddels forse waardestijging van de woning doet een deel van de potentiële kopers, namelijk zij die al eigenaar zijn van een woning, besluiten om de huidige woning te gaan verbouwen. Ongeveer een derde van alle hypotheekaanvragen heeft in 2021 betrekking op het oversluiten van een bestaande hypotheek, waarvan een belangrijk deel gebruikt wordt voor een dergelijke renovatie of aanbouw. De woning voldoet daardoor weer meer aan de woonwensen van het huishouden, wat het eerdere verhuisplan overbodig maakt. En wat deze huishoudens voorlopig ook meer honkvast zal maken. Er treedt hier dus een lichte vraaguitval op, maar hun woning komt ook niet meer in het aanbod. De vraagdruk op de Nederlandse koopwoningmarkt zal dus wel blijven bestaan, maar mogelijk wel van andere consumentgroepen met ook andere woonwensen. Dit vraagt in de nabije toekomst mogelijk niet alleen om meer, maar ook andere nieuwbouwwoningen om de dynamiek op de koopwoningmarkt er in te houden.