Het heeft al veel aandacht in de media gehad, dus het is niet echt nieuw om te melden dat de hypotheekrente in Nederland sterk is gestegen sinds begin 2022. In vijf kwartalen tijd verdriedubbelde deze rente bijna van 1,5% tot ruim 4%. Deze actuele stand is historisch gezien nog steeds niet erg hoog, maar betekent wel een duidelijke breuk in het monetaire beleid in de vijf daaraan voorafgaande jaren.
Deze verhoging van de hypotheekrente wordt veelal ook aangedragen als reden voor de afnemende en sinds september 2022 zelfs licht dalende koopprijzen in de bestaande woningvoorraad. Het kopen van een woning gebeurd in Nederland namelijk veelal met vreemd vermogen, een hypotheek op de woning en dat is duurder naarmate de hypotheekrente hoger is.
Toch zien we dat de stijging van de hypotheekrente relatief gezien groter is, dan de daling van de koopprijzen. Dat heeft met name te maken met het feit dat de maximale hoogte van een hypotheek, de maximale leencapaciteit, naast de rentestand ook afhankelijk is van het inkomen van een huishouden en van de hypotheekcriteria. De maximale leencapaciteit blijkt vooral bij de middelhoge inkomens nog maar beperkt te zijn gedaald in het afgelopen jaar (zie figuur 1). Vanaf het eerste kwartaal van 2022 blijft de leencapaciteit met respectievelijk 6%, 5% en 8% te zijn afgenomen voor huishoudens met 1x, 2x dan wel 3x modaal inkomen.
Figuur 1 De maximale leencapaciteit voor tweeverdienende huishoudens, naar hoogte van het inkomen, op kwartaalbasis
Bron: Boumeester (2023), Kwartaalrapportage Monitor Koopwoningmarkt 2023-1
Deze ontwikkeling van de maximale leencapaciteit is het gevolg van een sterk negatief effect van de stijgende hypotheekrente op de leencapaciteit, waar een positieve bijdrage van een stijgend inkomen en een positieve bijdrage van een verruiming van de hypotheekcriteria in de afgelopen vijf kwartalen tegenover blijken te staan. Met een hoger inkomen (en alle andere factoren gelijkblijvend) mag een huishouden namelijk meer lenen. Daarnaast is de normering van de financieringslast voor huishoudens (het percentage van het inkomen dat aan de kosten voor de hypotheek mag worden besteed) mede afhankelijk gemaakt van de feitelijke hoogte van de rente. De gedachte hierachter is dat wonen een basisbehoefte is, waaraan het huishouden iets meer van het inkomen gaat besteden, als het wonen überhaupt duurder wordt. Ten slotte is het tweede inkomen van een huishouden steeds meer ‘meegenomen’ in het berekenen van het toetsinkomen van een huishouden, waarop de maximale leencapaciteit wordt gebaseerd. Vanaf 1 januari 2023 telt dit tweede inkomen namelijk voor 100% mee, terwijl dat in 2021 en 2022 nog 90% was (en bijvoorbeeld in 2016 nog maar voor 50%).
Om inzicht te krijgen in de effecten van deze afzonderlijke factoren die bepalend zijn voor de maximale leencapaciteit, kunnen de modelberekeningen zoals gepresenteerd in figuur 1, worden gemodificeerd. Daarbij wordt steeds één factor onveranderd gehouden in de bestudeerde periode, waarmee het effect ten opzichte van de oorspronkelijke berekening kan worden vastgesteld. Figuur 2 laat deze afzonderlijke effecten op de ontwikkeling van de maximale leencapaciteit zien voor drie inkomensgroepen.
Figuur 2 De effecten van de onderliggende factoren op de mutatie van de maximale leencapaciteit voor tweeverdienende huishoudens, naar hoogte van het inkomen (1x, 2x en 3x modaal), op kwartaalbasis in de periode eerste kwartaal 2021 – eerste kwartaal 2023
Bron: eigen berekeningen TU Delft.
Verwachte stijging huishoudeninkomens vormen basis voor stabilisering leencapaciteit
Uit deze exercitie blijkt dat het effect van de gestegen hypotheekrente op de leencapaciteit wel degelijk substantieel en negatief is; zeker voor huishoudens met hogere inkomens die normaal al een ruimere financieringslast normering kennen dan lagere inkomens. Dit negatieve effect van de hypotheekrente wordt echter voor ongeveer de helft gecompenseerd door een positief effect van de ruimere financieringslastpercentages, die gelden bij een hogere rentestand. De gestegen huishoudinkomens blijken een behoorlijk positief effect te hebben gehad op de leencapaciteit. Door deze inkomensstijging kan ruim 20% van het negatieve effect van de rentestijgingen worden gecompenseerd in het afgelopen jaar.
In het verloop van 2023 zijn (fors) verder stijgende inkomens te verwachten als gevolg van de nieuwe CAO afspraken. Bij een zekere stabilisatie van de hypotheekrente, zou de maximale leencapaciteit zelfs weer wat op kunnen lopen; zeker niet verder wegzakken.