Op de Nederlandse woningbouwmarkt hanteren we de regel dat pas met de bouw van een nieuw project gestart mag worden, wanneer 70% van de woningen in het project zijn verkocht. In tegenstelling tot bijvoorbeeld Spanje en Ierland had Nederland hierdoor geen groot overschot aan onverkochte, leegstaande nieuwe (koop)woningen tijdens de Kredietcrisis in 2008-2013. Door deze regel zit er wel een zekere vertraging in het productieproces van met name nieuwbouw koopwoningen. Woningen worden te koop aangeboden, na verloop van tijd is 70% verkocht, dan pas wordt een bouwvergunning en garantiecertificaat aangevraagd en kan na het verkrijgen van de vergunning daadwerkelijk gestart worden met de bouw. De feitelijke oplevering van de nieuwe woning vindt dan na gemiddeld één jaar plaats. Het verkoop- en bouwproces neemt dus circa 2 jaar in beslag, waaraan overigens ook nog een projectontwikkelingsproces van veelal enkele jaren vooraf is gegaan.
Uit de kwartaalgegevens van de Monitor Nieuwe Woningen (van de Neprom, WoningbouwersNL en de TU Delft), waarin circa 80% van de totale nieuwbouwproductie van koopwoningen is opgenomen, valt deze volgorde in het productieproces over het algemeen goed af te lezen; zeker in het laatste anderhalf jaar (zie figuur 1). Het aantal aangeboden nieuwbouw koopwoningen komt vanaf eind 2020 al in een dalend trend. Het aantal verkochte koopwoningen blijft dan nog wel in lichte mate oplopen, als gevolg van het extra aanbod gedurende het jaar 2020. Maar medio 2021 neemt ook het aantal verkopen duidelijk af; zo’n twee à drie kwartalen na de daling van het aanbod.
Figuur 1 Het aantal nieuw aangeboden, verkochte en opgeleverde nieuwbouw koopwoningen (2 maanden voortschrijdend), op kwartaalbasis
1e kwartaal 2016 – 1e kwartaal 2022
Bron: WoningbouwersNL/NEPROM/TU Delft-MBE, Monitor Nieuwe Woningen, 2022
Een opmerkelijk beeld in figuur 1 levert het aantal opgeleverde nieuwe koopwoningen op. Dat aantal is gedurende 2019 en 2020 redelijk constant rond de 8.000 woningen, ondanks de duidelijke toename van het aantal aangeboden en verkochte woningen sinds medio 2019. Dit wijst erop dat het verkoopproces en het bouwproces wat meer van elkaar losraken. Het lijkt erop dat de bouw van de woningen het tempo van de verkoop niet kan bijhouden; wellicht ook door het uitblijven van een tijdige verlening van de benodigde bouwvergunningen. Maar ook een gebrek aan bouwcapaciteit en (betaalbare) bouwmaterialen worden vanuit de praktijk aangedragen als reden voor deze temporisering. De ‘pijplijn’ met nog te bouwen woningen loopt hierdoor weer enigszins vol.
De daling van het aantal opgeleverde koopwoningen tussen het eerste kwartaal van 2021 en hetzelfde kwartaal in 2022 (circa -20%) zal zich naar verwachting ook in de komende kwartalen voortzetten, rekening houdend met de forse afname van het aantal aangeboden woningen in de afgelopen periode. Deze ontwikkelingen staan natuurlijk haaks op de hoge ambities van de rijksoverheid om de nieuwbouw van woningen fors op te krikken tot zo’n 100.000 woningen per jaar in de komende periode. Bovendien zorgt het uitblijven van meer opgeleverde nieuwbouwwoningen ook voor een stagnatie van de doorstroming van huishoudens vanuit de bestaande woningvoorraad, waardoor ook de dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen afneemt. De met verhuisbewegingen samenhangende dienstverlening en werkgelegenheid komen verder onder druk te staan. De Nederlandse woningmarkt zal daardoor in veel mindere mate dan in het verleden, kunnen dienen als motor voor een algemene economische groei.