De oorlog in Oekraïne zet zich nu al negen maanden voort, met desastreuze gevolgen voor de plaatselijke bevolking en een grote impact op de wereldeconomie. De omstandigheden op de internationale handelsmarkten waren op het moment van het uitbreken van de oorlog al zeer bijzonder en minder rooskleurig te noemen, als gevolg van de twee jaar COVID-19 crisis. Door deze laatstgenoemde crisis stond de wereldwijde aanvoer van grondstoffen, materialen en goederen zwaar onder druk, stegen de prijzen van grondstoffen en materialen fors en kwam de (arbeids)migratie van personen grotendeels tot stand. Wanneer door de Europese boycot van Russisch gas ook de wereldwijde energievoorziening een onverwachte klap krijgt, rijzen plotseling ook de gas- en elektriciteitsprijzen de pan uit én stijgen vervolgens de prijzen van zowat alle goederen.
Stijgende prijzen leiden normaal gesproken tot een hogere inflatie, maar ook tot minder consumptie waarmee die inflatie getemperd kan worden. De marktwerking wordt ook in Nederland echter al bijna drie jaar zwaar verstoord door noodzakelijk overheidsingrijpen, zoals subsidies en uitstel van belastingverplichtingen voor het bedrijfsleven, accijnzenverlaging op benzine en meer recentelijk het prijsplafond voor energie voor huishoudens en kleinverbruikers. Bovendien heeft een deel van de huishoudens aanzienlijk kunnen besparen gedurende de lockdowns tijdens de COVID-19 crisis. De economisch tucht mist daardoor zijn werking en de inflatie is inmiddels in vele landen doorgestegen tot recordhoogtes, hoewel het CBS wel aan een nieuwe methode werkt om de – lagere – reële inflatie beter te monitoren.
Hoge inflatie leidt tot renteverhogingen
De economische handboeken leren dat er in tijden van hoge inflatie één duidelijke remedie is: consumenten en bedrijven moeten minder geld uitgeven, dus geld lenen moet duurder worden en geld sparen juist aantrekkelijker. Voor het eerst in ruim 10 jaar ziet de Centrale Bank van Europa (ECB) en ook de centrale bank van de Verenigde Staten (FED) zich genoodzaakt om de herfinancieringsrente (de prijs voor leningen die andere banken aan hen moeten betalen) te verhogen. Daarop volgen ook alle centrale banken van afzonderlijke landen met renteverhogingen op de geldmarkt en de kapitaalmarkt; met uitzondering van Turkije dat tevergeefs het economische handboek heeft dichtgeslagen en inmiddels op een inflatieniveau van 85% zit.
De Nederlandse Bank (DNB) volgt wel de ECB en de overige Europese landen en berekent haar geldkosten door aan de afzonderlijke banken in Nederland. Dat heeft weer geleid tot een verhoging van de geldmarktrente (voor leningen van 1 dag tot 2 jaar) en een verdere stijging van de kapitaalmarktrente (voor langer lopende leningen). In figuur 1 is terug te zien dat beide reeksen van de gemiddelde rente vanaf het vierde kwartaal van 2021 plotseling en fors omhoog lopen. Uit de figuur kan ook worden afgelezen dat over het algemeen de rentes hoger worden naar mate de looptijd van de lening langer (risicovoller voor de bank) is.
Bij het afsluiten van een hypotheek wordt de te betalen rente meestal voor een langere periode vastgezet. Een hypotheek kan dus als een langlopende lening worden gezien, waardoor de banken de hoogte van de in rekening te brengen hypotheekrente koppelen aan de ontwikkeling van de kapitaalrente. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de door banken gemiddeld gehanteerde hypotheekrente vanaf het begin van 2022 eveneens omhoog schiet van 1,1% naar 4,1% in het derde kwartaal van 2022 (zie figuur 1).
Figuur 1 De ontwikkeling van de rentestand op de diverse deelmarkten van de Nederlandse financiële markt*
3e kwartaal 2008 – 3e kwartaal 2022
* De geldmarktrente betreft stand van de Euribor (driemaandelijks), zoals vermeld door DNB;
De kapitaalmarktrente betreft de rente op staatsobligaties (Eurogebied 10 jaar), zoals vermeld door DNB;
De gemiddeld gehanteerde hypotheekrente betreft het gemiddelde rentepercentage over alle hypotheekvormen met een rentevaste periode van 5, 10 en 20 jaar en met een NHG garantie, zoals vermeld door De Hypotheekschop.
Stijgende hypotheekrente heeft direct effect op leencapaciteit
De hypotheekmarkt en de koopwoningmarkt zijn sterk aan elkaar gelinkt, omdat het kopen van een woning in Nederland vrijwel altijd samengaat met het afsluiten van een hypotheek; maar een beperkt deel van de aankoopkosten wordt met ‘eigen geld’ betaald. De maximale leencapaciteit van huishoudens is daardoor sterk richtinggevend voor hun mogelijkheden op de koopwoningmarkt en ook bepalend voor de koopprijsontwikkeling. Die leencapaciteit is afhankelijk van de hoogte van het inkomen, de criteria voor de hypotheekverstrekking en de hoogte van de rente.
De meer recente stijging van de hypotheekrente heeft daardoor een direct negatief effect op de maximale leencapaciteit en daarmee op de koopprijsontwikkeling. Dat geldt overigens vooral voor starters; doorstromers op de koopwoningmarkt kunnen namelijk een eventueel lagere rente uit de eerdere hypotheek ‘meenemen’ naar de nieuw af te sluiten hypotheek. Dat is inmiddels al bij bijna de helft van de doorstromers het geval. Mede daarom ligt de gemiddelde toegepaste rente bij nieuwe hypotheken, zoals die door de DNB worden geregistreerd, duidelijk lager dan de door banken gehanteerde rente voor alleen nieuwe hypotheken (ook zijn de door DNB geregistreerde hypotheken al een tot enkele maanden eerder overeengekomen onder gunstigere voorwaarden).
Dat verschil is goed af te lezen uit figuur 2. Het direct effect van de rentestijging op de koopprijsontwikkeling wordt daardoor enigszins gedempt. Verder kan uit figuur 2 worden opgemaakt, dat de rentepercentages bij de verschillende rentevaste perioden steeds dichter bij elkaar zijn komen te liggen in de laatste kwartalen; waarschijnlijk is dit mede als gevolg van de grote onduidelijkheid op de financiële markten. Bij sommige geldverstrekkers is al sprake van een zogeheten inverse rentestructuur.
Figuur 2 De ontwikkeling van de gemiddelde hypotheekrente bij door de DNB geregistreerde nieuwe hypotheken en bij banken af te sluiten nieuwe hypotheken, naar rentevaste periode
3e kwartaal 2008 – 3e kwartaal 2022
De gemiddeld gehanteerde hypotheekrente bij 10 jaar en 20 jaar rentevast met NHG betreft het gemiddelde rentepercentage, zoals vermeld door De Hypotheekschop;
De gemiddeld toegepaste hypotheekrente bij nieuw afgesloten hypotheken betreft het gemiddelde rentepercentage, zoals vermeld door DNB.
Oplopende hypotheekrente leidt ook indirect negatief effect op koopwoningmarkt
De recente stijging van de hypotheekrente heeft ook een indirect negatief effect op de omstandigheden op de koopwoningmarkt. Na de jarenlange ervaring met dalende en lage hypotheekrentes, heeft de recente stijging zeker ook een psychologisch effect op de woonconsumenten. De oplopende hypotheekrente werkt negatief door op het vertrouwen van die woonconsumenten in de koopwoningmarkt (hetzelfde geldt overigens ook voor de recent stagnerende en zelfs dalende koopprijzen). Het aandeel woonconsumenten dat van mening is dat de hypotheekrente in de afgelopen 12 maanden is gestegen, blijkt op te lopen van bijna 7% begin 2021 naar ruim 60% in het derde kwartaal van 2022. Ook verwacht in het derde kwartaal van 2022 ruim 60% van de woonconsumenten dat de hypotheekrente ook in de komende 12 maanden verder zal stijgen. Dit blijkt uit de peilingen die zijn uitgevoerd voor de Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis (VEH). Deze Marktindicator meet het vertrouwen in de koopwoningmarkt onder woonconsumenten[1]. De meningen van de woonconsumenten over de hypotheekrenteontwikkeling worden vanaf begin 2022 snel steeds minder positief en hebben daardoor een minder positief effect op het vertrouwen in de koopwoningmarkt, zoals terug te zien in figuur 3. De score op de Eigen Huis Marktindicator zakt in de eerste kwartalen van 2022, mede door deze minder positieve mening over de hypotheekrente, met circa 15 punten naar een waarde ‘83’; wat staat voor een licht negatief sentiment.
De stijgende rente en energiekosten en het dalende vertrouwen zorgen er voor dat de woonconsument niet alleen minder kán betalen, maar ook minder wíl betalen voor de te koop staande woning. Dit zal de koopprijsontwikkeling in de komende kwartalen zowel in de bestaande woningvoorraad, als op de nieuwbouwmarkt verder onder druk zetten. Vanaf januari 2023 komen daar de aangescherpte leennormen (als reactie op de hoge inflatie) voor het verkrijgen van een hypotheek nog bovenop, waarvan de negatieve effecten op de leencapaciteit alleen gecompenseerd zullen worden bij een forse inkomensstijging (minimaal circa 4%) van huishoudens.
Figuur 3 De ontwikkeling van de score op de Eigen Huis Marktindicator en de mening van de woonconsumenten over de ontwikkeling van de hypotheekrente 12 maanden retrospectief en 12 maanden prospectief
3e kwartaal 2008 – 3e kwartaal 2022
Bron: VEH, 2022, Eigen Huis Marktindicator
[1]
De mening van de woonconsumenten over de koopwoningmarkt wordt vastgesteld aan de hand van een zestal vragen over de ontwikkeling van drie factoren, waarbij de respondent kan kiezen uit vijf stemmingsantwoorden: sterk negatief, enigszins negatief, neutraal, enigszins positief, sterk positief. De hierbij behorende scores bedragen respectievelijk 0, 50, 100, 150 en 200. Het betreft de volgende ontwikkelingen:
- de algemene situatie om een woning te kopen in de afgelopen twaalf maanden;
- de algemene situatie om een woning te kopen in de komende twaalf maanden;
- de koopprijsontwikkeling in de afgelopen twaalf maanden;
- de koopprijsontwikkeling in de komende twaalf maanden;
- de ontwikkeling van de hypotheekrente in de afgelopen twaalf maanden;
- de ontwikkeling van de hypotheekrente in de komende twaalf maanden.
De waarde van de Eigen Huis Marktindicator is vervolgens bepaald door het gemiddelde te berekenen van de scores van alle respondenten. De Eigen Huis Marktindicator heeft dus een bereik van 0 (zeer negatief) tot 200 (zeer positief).