De sterk verminderde financierbaarheid en betaalbaarheid van koopwoningen voor potentiële starters als gevolg van de aanhoudende koopprijsstijgingen, leidden de laatste jaren weer tot meer aandacht voor de vraagondersteuning voor deze groep woonconsumenten. Eén van de beschikbare instrumenten om eventuele risico’s van het eigenwoningbezit ook onder starters in te dammen, is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Mocht een huishouden in de toekomst onverhoeds in de betalingsproblemen komen en de eigen woning ‘gedwongen’ moeten verkopen, dan zorgt deze garantie ervoor dat de woonconsument niet met een restschuld (verkoopprijs is dan lager dan de nog uitstaande hypotheek) achterblijft.
De afgelopen dertien jaar is het totaal aantal uitstaande hypotheken met NHG spectaculair gegroeid van ruim 760.000 hypotheken begin 2009 naar ruim 1,46 miljoen hypotheken in het derde kwartaal van 2020. Doordat de NHG gedurende het jaar 2020 verbeteringen heeft doorgevoerd in de kwaliteit van NHG-hypotheekgegevens, heeft er in het vierde kwartaal van 2020 een eenmalige administratieve correctie plaatsgevonden. Mede daardoor daalde het aantal actieve garanties in dat kwartaal naar 1,39 miljoen uitstaande NHG-hypotheken.
Marktaandeel NHG neemt af door forse koopprijsstijgingen
Gedurende 2021 en de eerste maanden van 2022 bleek het aantal uitstaande NHG-hypotheken echter nog iets verder af te nemen naar circa 1,3 miljoen hypotheken. Dit betekent dat er meer garanties uitstromen door het opheffen van de hypotheek (bij verkoop of volledige aflossing), dan dat er nieuwe hypotheken met NHG worden afgesloten. Deze dalende trend in de laatste jaren is natuurlijk mede het gevolg van een geringer aanbod van te koop staande woningen onder de NHG-kostengrens op zowel de markt van bestaande woningen, als op de nieuwbouwmarkt. Zo blijkt het aandeel van NHG-hypotheken op bestaande woningen binnen alle nieuw afgesloten hypotheken gedaald naar circa 25% tot 30%. Op de nieuwbouwmarkt bedraagt dit aandeel al enkele jaren rond de 10% (zie figuur 1). De maximale kostengrens voor een hypotheek met NHG wordt weliswaar jaarlijks bijgesteld, maar door de daarbij gehanteerde methodiek volgt de kostengrens met een zekere vertraging op de prijsstijging van de koopwoningmarkt in de afgelopen jaren. Door de sterke prijsstijgingen was de NHG-kostengrens in 2021 flink lager dan de gemiddelde koopsom van bestaande woningen. In 2022 is dit ook nog het geval. Daarnaast was door de gunstige ontwikkeling van de woningwaarde, de hypotheekrentekorting voor leningen met NHG relatief klein ten opzichte van de geldende borgtochtprovisie.
Figuur 1 Aandeel Hypotheken met NHG in het aantal transacties, op de markt van bestaande koopwoningen en de markt van nieuwbouw koopwoningen, op kwartaalbasis
3e kwartaal 2008 – 2e kwartaal 2022
Bron: Kadaster, Vastgoed Dashboard, 2022; NVB/NEPROM/OTB, MonitorNieuweWoningen, 2021; NHG, 2022
Starters kiezen in 2020 en 2021 voor risicovolle oplossingen in koopproces
Een andere belangrijker reden voor het gedaalde aandeel NHG-hypotheken in 2021 was de, onder invloed van de daling van hypotheekrentetarieven, sterk gestegen populariteit van aflossingsvrije ‘box 3’-leningen. Om in aanmerking te komen voor NHG moet de hypotheek volledig annuïtair afgelost worden.
Door de enorme koopprijsstijgingen in de afgelopen jaren zien starters op de koopwoningmarkt zich steeds vaker gedwongen om te kiezen voor een hogere hypotheeksom binnen de geldende regels ten aanzien van de Loan-to-Value ratio en de Loan-to-Income ratio. Het aandeel starters dat een hypotheekaanvraag indient met een LTV boven de 90% loopt gedurende 2020 en 2021 op van circa 24% tot 36%, zo blijkt uit de gegevens van HDN. In dezelfde periode blijkt ook de gemiddelde LTI-ratio bij de hypotheekaanvragen van starters te stijgen van 4,3 naar 4,6. Om daarbij de netto maandlasten iets te kunnen drukken, bleken ook starters in 2021 in toenemende mate te kiezen voor een deels aflossingsvrije hypotheek. Zij maakten daarbij gebruik van de regel dat maximaal 50% van de af te sluiten hypotheek uit een aflossingsvrije vorm mag bestaan. Over dat deel van de hypotheek verliest men dan weliswaar het recht op hypotheekrenteaftrek, maar bij de historisch lage rentestand weegt dat niet op tegen de veel lagere maandelijkse rente- en aflossingskosten. Uit de gegevens van HDN met betrekking tot de hypotheekaanvragen blijkt dat het aandeel starters dat koos voor een (grotendeels) aflossingsvrije hypotheek tussen 2019 en 2021 bijna is verdubbeld: van 6% naar ruim 11% (zie figuur 2).
Door de fors gestegen hypotheekrente in de eerste helft van 2022, neemt het aandeel starters dat koos voor een (grotendeels) aflossingsvrije hypotheek, ook weer snel af. Tegelijkertijd daalt ook de gemiddelde LTI en LTV in de hypotheekaanvragen van starters weer licht en neemt ook het aandeel starters met een LTV boven de 90% in de hypotheekaanvraag iets af. De meer gematigde koopprijsstijging en de hogere rente leiden weer tot iets minder risicovolle hypotheekverstrekkingen onder starters op de koopwoningmarkt.
Figuur 2 Aandeel onder potentiele starters met een hypotheekaanvraag voor een aflossingsvrije hypotheek, op maandbasis
januari 2019 – juni 2022
Bron: HDN, 2022
Een nieuwe risicogroep?
Er is in de jaren 2020 en 2021 dus een groep jongere eigenaarbewoners ontstaan, die door de forse prijsstijgingen tegen een minder gunstige prijs-kwaliteitsverhouding een woning hebben gekocht. Deze groep heeft relatief grote hypotheekverplichtingen, waarop beneden gemiddeld (contractueel) wordt afgelost. Het gaat dan om potentieel tienduizenden huishoudens, die vergelijkbare risico’s hebben op inkomensachteruitgang (door bijvoorbeeld echtscheiding, baanverlies of ziekte/arbeidsongeschiktheid) als andere jongere huishoudens, maar die in voorkomende gevallen geen beroep kunnen doen op een NHG garantie. Dit kan problemen veroorzaken omdat zij zonder vrijwillige aflossingen in de eerste jaren ook nog eens een veel kleinere hypothecaire buffer opbouwen om een eventuele waardedaling van de woning op te kunnen vangen, mochten de koopwoningprijzen in de komende jaren gaan dalen.