Die krapte is terug te zien op zowel de markt van bestaande koopwoningen als op de nieuwbouwmarkt. Enerzijds blijft de vraag naar koopwoningen groot door een groeiend aantal huishoudens en een gebrek aan alternatieven op de woningmarkt. Maar de krapte is vooral het gevolg van een sterk afgenomen aanbod van woningen op beide deelmarkten. Op kwartaalbasis kan daarbij een onderscheid aangebracht worden tussen woningen die al te koop staan en woningen die in het desbetreffende kwartaal nieuw in de verkoop komen.
Nieuwbouwmarkt kent momenteel iets minder vraagdruk
Eind 2013 en begin 2014 konden we voor het laatst spreken van een ‘normale’ druk op de nieuwbouwmarkt voor koopwoningen. De krapte-indicator (de verhouding tussen het aantal te koop staande woningen en het aantal verkopen) scoorde toen tussen de ‘5’ en ‘7’. Na de Kredietcrisis stonden er veel woningen nog in de verkoop. Maar die verkoopportefeuille liep snel leeg, terwijl het nieuw aanbod van nieuwe woningen minder hard toenam (zie figuur 1). Jarenlang was het te koop staand aanbod van nieuwe koopwoningen redelijk constant, maar in de laatste zes kwartalen zakt dit aanbod fors in. Met name omdat er veel minder nieuw aanbod bijkomt. Desondanks loopt de score op de krapte-indicator weer op richting de ‘7’, omdat woonconsumenten minder vaak tot aankoop van een nieuwe woning overgaan.
Figuur 1 Aantal te koop staande woningen op de nieuwbouwmarkt, op kwartaalbasis
4e kwartaal 2012 – 2e kwartaal 2023
Bron: WoningbouwersNL/NEPROM/TU Delft-MBE, Monitor Nieuwe Woningen, 2023
Vraagdruk in bestaande voorraad koopwoningen blijft enorm hoog
Op de markt van bestaande koopwoningen is het herstel na de Kredietcrisis nog duidelijker terug te zien in het te koop staand aanbod van woningen (zie figuur 2). Het enorme aanbod van woningen eind 2012 loopt snel terug in met name de jaren 2015-2017, waarbij vooral het langer te koop staand aanbod fors daalt (-68%). In de loop van 2016 en het eerste deel van 2017 was er sprake van een ‘normale’ vraagdruk; de krapte-indicator had een score tussen de ‘5’ en ‘7’. Vervolgens neemt het te koop staand aanbod nog verder af tot een historische laagte van nog geen 50.000 koopwoningen in het eerste kwartaal van 2022. Een koper had op dat moment gemiddeld nog maar de keuze uit minder dan twee te koop staande woningen. Het is niet verrassend dat onder dergelijke omstandigheden de koopprijzen fors oplopen.
Figuur 2 Aantal te koop staande woningen in de bestaande woningvoorraad, op kwartaalbasis
4e kwartaal 2012 – 2e kwartaal 2023
Bron: WoningbouwersNL/NEPROM/TU Delft-MBE, Monitor Nieuwe Woningen, 2023
Tijdelijke pas op de plaats door oorlog in Oekraïne en hogere hypotheekrente
Met het uitbreken van de oorlog in Oekraïne ontstaat er ook op de Nederlandse (koop)woningmarkt een ander landschap. De woonconsument krijgt minder vertrouwen in de economie, maar ook in de koopwoningmarkt. Potentiële doorstromers worden voorzichtiger en willen in tegenstelling tot de voorliggende periode, nu eerst hun huidige woning verkocht hebben, alvorens een andere woning te kopen. In figuur 3 is dit terug te zien in het groter aantal nieuw te koop aangeboden woningen in de bestaande woningvoorraad en tegelijkertijd een groeiend aantal woningen dat al langer te koop staat vanaf het tweede kwartaal van 2022. Ook op de nieuwbouwmarkt zien we het aanbod van langer te koop staande woningen groter worden, maar het nieuw aanbod van nieuwe koopwoningen al snel krimpen. Het totaal aanbod van circa 80.000 te koop staande woningen in het vierde kwartaal van 2022 komt daarmee wel hoger uit dan in de twee jaar daarvoor, maar blijft nog ruim onder het niveau van begin 2019 (en ver verwijderd van de aantallen (230.000 woningen) kort na de Kredietcrisis).
In de eerste helft van 2023 zet deze verruiming van het aanbod van te koop staande woningen zich niet echt verder voort. Er treedt een zekere stabilisatie op, waarbij het aanbod van langer te koop staande woningen in de bestaand woningvoorraad zelfs weer licht daalt in het meest recente kwartaal. Daar staat tegenover dat de vraag naar koopwoningen juist weer wat aantrekt door de gerealiseerde en te verwachten inkomensstijgingen van huishoudens. Deze combinatie zal er voor zorgen dat een nieuw prijsevenwicht in de koopprijzen van woningen, niet al te lang op zich kan laten wachten.
Figuur 3 Totaal aantal te koop staande woningen op de woningmarkt, op kwartaalbasis
4e kwartaal 2012 – 2e kwartaal 2023
Bron: WoningbouwersNL/NEPROM/TU Delft-MBE, Monitor Nieuwe Woningen, 2023
